9月中旬的一天，金城银行的上海分行总经理程子康，邀请陈光良一起喝茶、谈生意。
从去年差不多这个时间开始，程子康便得到总部的支持，积极在沪市购入相当的地皮、及建造物业。
如今一年过去，沪市的地皮和物业确实有不错的升幅，故程子康也算是春风得意，深得总部的创始人兼总经理周作民信任。
在程子康的心中，陈光良这个年轻人不仅仅擅长分析地产走势，而且还同样擅长地产开发；毕竟，‘幸福家园’、‘阳光家园’已经成为沪市地产界的标杆项目。
“光良，你的长江地产最近怎么没有拿新项目；凭借你们的信誉，按理来说不难拿到第三个项目的？”
陈光良闻言，谦虚的说道：“左右不过是一家小地产企业，有一些信誉也不至于让人家追着上门合作。当然，也有英商‘麦加利银行（渣打）’买办王宪成，上门求合作；不过当时我觉得，愚园路西段和中段已经开发足够的新式里弄，短时间的购买力或许会不足，故没有同意。”
年轻还谨慎，程子康心中评价道。
随即，程子康继续说道：“谨慎一点也好，毕竟你们的资金实力在那里。不过话说回来，去年得你的提醒，我代表金城银行也参与到地皮投资和物业开发，如今一年时间已过，收获颇为良多。说起来，我还要感谢你才对！”
他说这话时，更多的是春风得意，而不是感谢。
毕竟‘感谢’谈不上，程子康也帮过陈光良的忙，‘幸福家园’的项目便是他提供的合作担保。
此时陈光良转移话题，道：“程经理，你们银行还在投资地皮和物业？”
程子康笑道：“别说我们的银行了，就是南四行和其它北三行，哪家最近不是在积极投资，不过这一次我们算是走到了大家的前面，提前了近一年。其实，大家之所以如此，也是现在各家银行的存款增多，急需要为资金找出路。”
这一点，陈光良也是知道，似乎从1927年开始，沪市银行的资金就开始迅速增加，大概是全国的有钱人都纷纷朝着沪市来；也有一些军阀倒台，纷纷携巨资来到沪市租界暂避，前世《情深深雨蒙蒙》的陆振华，便是这样的情况。
银行的资金增加，自然就要为这些资金寻找出路，不然一年8%的大额长期存款利息，也是会让银行吃紧的。
陈光良此时突然想到一个主意，随即对程子康说道：“既然如此，程精力何不投资一把大的？”
程子康好奇的问道：“什么大的？”
金城银行从去年开始，陆续投入上百万的资金购入地皮，还投入上百万进行开发物业，他自认为手笔已经不小。
当然，说到底金城银行没有投资南鲸东路、黄浦滩路这样的核心资产，这些还是洋人在把持的，而且这些地方一亩地就是20~40万大洋，动辄就是数百万大洋，华资很难吃得下的。
陈光良说道：“哈同在南鲸路有一幅地皮，位置极好，而且方正，东临山东路、西近山西路、南出九江路、北沿南京路，约有9亩多地的样子。若是将其谈下来，修建一座百货大楼，并取名‘金城百货大厦’，这第一可以靠着收租获利，这第二可以打响金城银行的信誉和招牌，这第三可以为贵行的资金找一个出路，可谓一举三得。”
程子康闻言后，立即动心起来，他现在正是春风得意，被总部夸奖的时候，难免希望再立新功。
“光良怎么知道如此清楚，莫非你动心过，想用‘幸福家园’的模式，来发展这幅地皮？”
陷进不太可能，毕竟双方的等级差距巨大，只是单纯的好奇。
陈光良点点头，说道：“确实动心过，我算过一笔粗略的账。哈同当年购入这幅地皮，仅花了14万两白银，而如今这款地皮翻了十倍以上。倘若能将年租金谈到15~18万大洋一年，按季交租；再修建一座8层高的百货大楼，租金则可以收入在30万大洋，扣除地捐，一年也能获利5~10万大洋。”
程子康一听，连忙问道：“建筑资金预计要投资多少？”
陈光良说道：“45万以上，不过现在租房都需要顶手费，仅第一年的顶手费，就可以收到20~25万大洋。说到底，投资方最大的风险就是地租和地捐。”
这款地皮的租金，远远高于建筑费，毕竟南鲸路的地价一幕就是20~30万大洋。哈同的这幅地皮，价值在150~200万左右，每年租金不太可能低于15万的。
程子康很快冷静下来，说道：“确实很不错，但这种生意建筑工期起码得两年多时间，产生的租金就高达40万左右，成本也是大增。”
陈光良说道：“这是自然，风险是有的，毕竟租金太高，一旦这中间租赁不畅，贵行可能就会损失不菲。另外，金城银行毕竟不是百货领域的行家，像先施、永安的优势是很多的；所以要想保证租金的稳定，一定要布局好每层楼的格局，需要一种新的商业模式。”
程子康见陈光良做了很多功课，马上请教道：“什么样的商业模式？”
陈光良回道：“我取名为‘购物中心’模式，和传统的百货模式不同，购物中心的模式是‘招租’而非‘自己经营’，毕竟地产商不熟悉百货零售，但如果把最优秀的零售商招揽这个商场，地产商只要把握好质量，便可以形成一个购物中心。还有，购物中心讲究的是——自助式购物，喜欢什么就买什么，也多了几分逛街的意义。”
程子康听得云里雾里，随即说道：“是不是光良你已经有很好的规划方案，只是苦于资金和风险的压力，才把这个想法告知我？”
陈光良坦然的点点头，说道：“不仅告诉你，我还希望由长江地产作为顾问，收你们一笔顾问费。前面的算是送你们的，关于大楼的格局布置、购物中心的创意，才是真正让这座大厦能保持稳定租金的重要因素。”
他计算过，如果今年谈妥，明年动工的话，能赶在‘淞沪战争’前开业。这样一来，吸引第一批租赁客户不是问题。
而且，他也想长江地产提前进入‘商业地产’领域，积累一定的经验和人才。
但是，他又不敢冒险，自己不敢赌这一把。
更何况，哈同可不一定信任他，不见得租给他一个‘投机者’。
此时流行这样一首歌谣，唱道：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”
南鲸路上的这块地皮，哈同早年购下时，仅花了14万余两白银。但上海滩家喻户晓，要从哈同手里挖出一块肉来，等于虎口拔牙。
程子康闻言后，当即果断的说道：“好，我先安排人调查和分析这个项目，再由我们总部定夺投资与否。如果此事可行，一定邀请你们长江地产作为顾问，给你们该得的那一笔顾问费。”
他此时正是雄心壮志，这个项目又如此不错，自然很是高兴去投资。
“好”
陈光良也想借助程子康和金城银行的势，不仅赚一点顾问费，也踏入高端地产的领域，甚至加深和金城银行的合作。
其实这个项目，如果他找上‘上海商业储蓄银行’的陈光甫谈，基本上是希望不大的，因为人家未必看得上。
反观，陈光良找上金城银行的程子康，这个‘北方银行’急需在沪市打开更大的局面，以及程子康的心态等因素，成功的希望很大。
当然，这个项目前世被大陆银行的谈荔孙，给做砸了，让大陆银行亏损上百万。
也就是说，这是一个‘亏损项目’！
陈光良还介绍给程子康，原因有三：
第一，他要收顾问费和宝贵经验，将来亏损至少也是1937年后，与他无太大的关系；
第二，这个项目提前两年时间启动，必定可以在1932年‘第一次淞沪战争’前投入运营，所以起码一开始成功很大；而世界经济大萧条是1933年才传到沪市，所以也问题不大。
第三，‘购物中心’这个理念诞生，未必不能对先施、永安等南鲸路的‘四大百货’，形成一个巨大的冲击，或许情况就不会那么糟糕。
总结起来，利用程子康和金城银行，来达到长江地产的经验和利润，陈光良一定是要推动金城银行来做这件事的。
原本陈光良还想了一个方案，那就是利用‘幸福家园’的模式，将这座大楼‘预售’出去，将风险转嫁给投资者。
但这里面存在的问题太多，风险也太大了，陈光良最终可能赔上一笔；后续的麻烦，也不是他能处理的。
别的不说，哈同哪一关就不是前面那些地皮业主好忽悠的，一见陈光良想投资，最低也得让你出个半年到一年的租金，如果陈光良卖不出去，就直接亏损十几万大洋。
这么多钱，陈光良一年白努力了！
所以说，还是介绍给程子康去做，长江地产喝点汤就行。
回到长江地产时，郭德明和陆元台两人找到陈光良。
“老板，愚园路中段有幅地皮的业主，想和我们合作。这幅地皮占地13.5亩，业主是某个官僚的后代，他开价每年租金5500大洋，二十年后房子属于他。”
陈光良闻言后，来了兴趣。
因为愚园路中段的地理位置还是不错的，事实上整个愚园路西段和中段，在后世基本都是‘新式里弄’及少量的花园别墅；只有在东段，后来的百乐门，便建在这个地方，所以商业价值也体现出来。
“租金倒不是问题，晚点我去看看地皮如何！”
“好的”
如今长江地产在愚园路，那可谓是大名鼎鼎，特别是‘幸福家园’都建得差不多了，更是一个金字招牌。
所以，陈光良一开始就给公司定的目标是——暂时只在愚园路发展，避免一定的风险。
愚园路在公租界的范围，那么后面就算日本人占领沪市，也能坚持到1941年。那个时候，基本不管陈光良什么事情了。
“对了，公司再招两个人，有一定的文化基础，肯学的年轻人。除了你们刚说的这个项目，可能还有一个大项目我们要参与。”
“好，我们马上安排！”
目前，长江地产一共是六个人，郭德明和陆元台算是陈光良的副手，其他人则是职员。而且，郭德明和陆元台还享受‘幸福家园’和‘阳光家园’的利润分红，各2%，相当于股东性质了。
当然这是值得的，这个年代要想有才华的人忠心，分红是必不可少的。
而此次陈光良安排再招人，也是希望长江地产能培养出一支不错的队伍，将来拉到香港也能用。
从去年差不多这个时间开始，程子康便得到总部的支持，积极在沪市购入相当的地皮、及建造物业。
如今一年过去，沪市的地皮和物业确实有不错的升幅，故程子康也算是春风得意，深得总部的创始人兼总经理周作民信任。
在程子康的心中，陈光良这个年轻人不仅仅擅长分析地产走势，而且还同样擅长地产开发；毕竟，‘幸福家园’、‘阳光家园’已经成为沪市地产界的标杆项目。
“光良，你的长江地产最近怎么没有拿新项目；凭借你们的信誉，按理来说不难拿到第三个项目的？”
陈光良闻言，谦虚的说道：“左右不过是一家小地产企业，有一些信誉也不至于让人家追着上门合作。当然，也有英商‘麦加利银行（渣打）’买办王宪成，上门求合作；不过当时我觉得，愚园路西段和中段已经开发足够的新式里弄，短时间的购买力或许会不足，故没有同意。”
年轻还谨慎，程子康心中评价道。
随即，程子康继续说道：“谨慎一点也好，毕竟你们的资金实力在那里。不过话说回来，去年得你的提醒，我代表金城银行也参与到地皮投资和物业开发，如今一年时间已过，收获颇为良多。说起来，我还要感谢你才对！”
他说这话时，更多的是春风得意，而不是感谢。
毕竟‘感谢’谈不上，程子康也帮过陈光良的忙，‘幸福家园’的项目便是他提供的合作担保。
此时陈光良转移话题，道：“程经理，你们银行还在投资地皮和物业？”
程子康笑道：“别说我们的银行了，就是南四行和其它北三行，哪家最近不是在积极投资，不过这一次我们算是走到了大家的前面，提前了近一年。其实，大家之所以如此，也是现在各家银行的存款增多，急需要为资金找出路。”
这一点，陈光良也是知道，似乎从1927年开始，沪市银行的资金就开始迅速增加，大概是全国的有钱人都纷纷朝着沪市来；也有一些军阀倒台，纷纷携巨资来到沪市租界暂避，前世《情深深雨蒙蒙》的陆振华，便是这样的情况。
银行的资金增加，自然就要为这些资金寻找出路，不然一年8%的大额长期存款利息，也是会让银行吃紧的。
陈光良此时突然想到一个主意，随即对程子康说道：“既然如此，程精力何不投资一把大的？”
程子康好奇的问道：“什么大的？”
金城银行从去年开始，陆续投入上百万的资金购入地皮，还投入上百万进行开发物业，他自认为手笔已经不小。
当然，说到底金城银行没有投资南鲸东路、黄浦滩路这样的核心资产，这些还是洋人在把持的，而且这些地方一亩地就是20~40万大洋，动辄就是数百万大洋，华资很难吃得下的。
陈光良说道：“哈同在南鲸路有一幅地皮，位置极好，而且方正，东临山东路、西近山西路、南出九江路、北沿南京路，约有9亩多地的样子。若是将其谈下来，修建一座百货大楼，并取名‘金城百货大厦’，这第一可以靠着收租获利，这第二可以打响金城银行的信誉和招牌，这第三可以为贵行的资金找一个出路，可谓一举三得。”
程子康闻言后，立即动心起来，他现在正是春风得意，被总部夸奖的时候，难免希望再立新功。
“光良怎么知道如此清楚，莫非你动心过，想用‘幸福家园’的模式，来发展这幅地皮？”
陷进不太可能，毕竟双方的等级差距巨大，只是单纯的好奇。
陈光良点点头，说道：“确实动心过，我算过一笔粗略的账。哈同当年购入这幅地皮，仅花了14万两白银，而如今这款地皮翻了十倍以上。倘若能将年租金谈到15~18万大洋一年，按季交租；再修建一座8层高的百货大楼，租金则可以收入在30万大洋，扣除地捐，一年也能获利5~10万大洋。”
程子康一听，连忙问道：“建筑资金预计要投资多少？”
陈光良说道：“45万以上，不过现在租房都需要顶手费，仅第一年的顶手费，就可以收到20~25万大洋。说到底，投资方最大的风险就是地租和地捐。”
这款地皮的租金，远远高于建筑费，毕竟南鲸路的地价一幕就是20~30万大洋。哈同的这幅地皮，价值在150~200万左右，每年租金不太可能低于15万的。
程子康很快冷静下来，说道：“确实很不错，但这种生意建筑工期起码得两年多时间，产生的租金就高达40万左右，成本也是大增。”
陈光良说道：“这是自然，风险是有的，毕竟租金太高，一旦这中间租赁不畅，贵行可能就会损失不菲。另外，金城银行毕竟不是百货领域的行家，像先施、永安的优势是很多的；所以要想保证租金的稳定，一定要布局好每层楼的格局，需要一种新的商业模式。”
程子康见陈光良做了很多功课，马上请教道：“什么样的商业模式？”
陈光良回道：“我取名为‘购物中心’模式，和传统的百货模式不同，购物中心的模式是‘招租’而非‘自己经营’，毕竟地产商不熟悉百货零售，但如果把最优秀的零售商招揽这个商场，地产商只要把握好质量，便可以形成一个购物中心。还有，购物中心讲究的是——自助式购物，喜欢什么就买什么，也多了几分逛街的意义。”
程子康听得云里雾里，随即说道：“是不是光良你已经有很好的规划方案，只是苦于资金和风险的压力，才把这个想法告知我？”
陈光良坦然的点点头，说道：“不仅告诉你，我还希望由长江地产作为顾问，收你们一笔顾问费。前面的算是送你们的，关于大楼的格局布置、购物中心的创意，才是真正让这座大厦能保持稳定租金的重要因素。”
他计算过，如果今年谈妥，明年动工的话，能赶在‘淞沪战争’前开业。这样一来，吸引第一批租赁客户不是问题。
而且，他也想长江地产提前进入‘商业地产’领域，积累一定的经验和人才。
但是，他又不敢冒险，自己不敢赌这一把。
更何况，哈同可不一定信任他，不见得租给他一个‘投机者’。
此时流行这样一首歌谣，唱道：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”
南鲸路上的这块地皮，哈同早年购下时，仅花了14万余两白银。但上海滩家喻户晓，要从哈同手里挖出一块肉来，等于虎口拔牙。
程子康闻言后，当即果断的说道：“好，我先安排人调查和分析这个项目，再由我们总部定夺投资与否。如果此事可行，一定邀请你们长江地产作为顾问，给你们该得的那一笔顾问费。”
他此时正是雄心壮志，这个项目又如此不错，自然很是高兴去投资。
“好”
陈光良也想借助程子康和金城银行的势，不仅赚一点顾问费，也踏入高端地产的领域，甚至加深和金城银行的合作。
其实这个项目，如果他找上‘上海商业储蓄银行’的陈光甫谈，基本上是希望不大的，因为人家未必看得上。
反观，陈光良找上金城银行的程子康，这个‘北方银行’急需在沪市打开更大的局面，以及程子康的心态等因素，成功的希望很大。
当然，这个项目前世被大陆银行的谈荔孙，给做砸了，让大陆银行亏损上百万。
也就是说，这是一个‘亏损项目’！
陈光良还介绍给程子康，原因有三：
第一，他要收顾问费和宝贵经验，将来亏损至少也是1937年后，与他无太大的关系；
第二，这个项目提前两年时间启动，必定可以在1932年‘第一次淞沪战争’前投入运营，所以起码一开始成功很大；而世界经济大萧条是1933年才传到沪市，所以也问题不大。
第三，‘购物中心’这个理念诞生，未必不能对先施、永安等南鲸路的‘四大百货’，形成一个巨大的冲击，或许情况就不会那么糟糕。
总结起来，利用程子康和金城银行，来达到长江地产的经验和利润，陈光良一定是要推动金城银行来做这件事的。
原本陈光良还想了一个方案，那就是利用‘幸福家园’的模式，将这座大楼‘预售’出去，将风险转嫁给投资者。
但这里面存在的问题太多，风险也太大了，陈光良最终可能赔上一笔；后续的麻烦，也不是他能处理的。
别的不说，哈同哪一关就不是前面那些地皮业主好忽悠的，一见陈光良想投资，最低也得让你出个半年到一年的租金，如果陈光良卖不出去，就直接亏损十几万大洋。
这么多钱，陈光良一年白努力了！
所以说，还是介绍给程子康去做，长江地产喝点汤就行。
回到长江地产时，郭德明和陆元台两人找到陈光良。
“老板，愚园路中段有幅地皮的业主，想和我们合作。这幅地皮占地13.5亩，业主是某个官僚的后代，他开价每年租金5500大洋，二十年后房子属于他。”
陈光良闻言后，来了兴趣。
因为愚园路中段的地理位置还是不错的，事实上整个愚园路西段和中段，在后世基本都是‘新式里弄’及少量的花园别墅；只有在东段，后来的百乐门，便建在这个地方，所以商业价值也体现出来。
“租金倒不是问题，晚点我去看看地皮如何！”
“好的”
如今长江地产在愚园路，那可谓是大名鼎鼎，特别是‘幸福家园’都建得差不多了，更是一个金字招牌。
所以，陈光良一开始就给公司定的目标是——暂时只在愚园路发展，避免一定的风险。
愚园路在公租界的范围，那么后面就算日本人占领沪市，也能坚持到1941年。那个时候，基本不管陈光良什么事情了。
“对了，公司再招两个人，有一定的文化基础，肯学的年轻人。除了你们刚说的这个项目，可能还有一个大项目我们要参与。”
“好，我们马上安排！”
目前，长江地产一共是六个人，郭德明和陆元台算是陈光良的副手，其他人则是职员。而且，郭德明和陆元台还享受‘幸福家园’和‘阳光家园’的利润分红，各2%，相当于股东性质了。
当然这是值得的，这个年代要想有才华的人忠心，分红是必不可少的。
而此次陈光良安排再招人，也是希望长江地产能培养出一支不错的队伍，将来拉到香港也能用。
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