众所周知，1997年亚洲金融危机对亚洲国家产生了激烈的负面影响，但中国似乎在初期经受一段考验后，于1998年初就开始恢复元气，连续两年整个国家GDP增长超过7.5%。为此许多国外媒体一度质疑中国数据造假，因为从数据看整个国家出口和进口额度无法支撑如此高速的GDP增长，但中国在1998、1999、2000年的澎湃发展势头却又是不争的事实。
今天，天京大学知名教授吴永文，便应有关部门邀请，特意来到某会议厅为一些特殊的听众讲上一两节课，以他扎实详尽的调研来解答这一问题。
“有国外学者近期公布一个调查报告，现在在外媒被炒得火热，据说有充分证据证明我们国家的GDP注水，不知道在座各位是不是都觉得被冤枉了？”
底下听众们虽没有发出哄笑，但都会心一笑，因为他们无一不是中央或地方的实权人物，甚至一号首长也赫然在列。
定期组织学习，已经成为国家高层的共识，因为时代在飞速发展，他们也需要与时俱进学习，倾听国家智囊们的声音。
“照西方国家经验，能源消费是反应经济晴雨表的最佳温度计，尤其是电力指数最为直观，这有一定道理。据我们自己公布的数据，1998年电力消费弹性系数为0.36，1999年高一些为0.49，都远远低于1997年度的0.55。因此，国外学者就用我们自己的数据打我们的脸，说我们国家的经济增长不符合经济发展的重大规律，是注水的产物，绝对不可能会有GDP7.5%的增幅。其实不瞒大家说，当我听到这个论据时，咋一想还真有道理，但再一想又不对。因为我们国家时刻在不断发展，我自己每年都抽出一定时间到各地调研，用自己的双眼和双脚来证明国家公布的数据具有合理性。那么，到底是谁错了，于是我就打算找出这个谜题，找出这个隐藏在数据下的怪兽。”
吴永文教授看了一圈台下听众的反应，继续说道。
“我也不买关子了，这个隐藏的怪兽其实也是我们无意中释放出来的。既然进出口达不到增幅所需的要求，我们常说的三架马车，就只剩下了内需了，这个怪兽是内需的强大推动者——就是房地产市场。为何之前也有房地产市场存在，但近两三年来才突然起到如此效果呢？想必有人已经知道，就是因为我们在1998年推出的房改制度，国家单位工厂等以很低的价格把住宅产权转移给个人，使整个社会一下子把积累几十年的财富释放出来，结果导致整个社会短短几年，实际财富在爆炸性增长。”
喝了一口水，虽然底下坐的都是领导人物，但吴永文却没有怯场，继续侃侃而谈。
“理论的东西总是太抽象，在大学讲课时学生们都喜欢要我举例子讲解一下，今天我举例说下为何财富突然暴增？
例如张三在单位房改中，以1万元拿到了一套两室一厅60平方的房子，从交易价格来说这套房子值1万元。但是由于资源的稀缺性，经济学上稀缺的东西才可以卖钱，而房子在我们国家社会，相信在座的各位领导都在实践中了解，我们国家的房子其实是一种极其稀缺的资源。不说别的，我们天京大学平时都是风平浪静，但一旦到了要分房子的时候，简直就是波涛汹涌，八仙过海各显神通。读书人一贯最在乎面子，但为了房子，面子算什么东西，斯文扫地啊！”
说到这，底下听众终于有人开口笑了出来，讲台上的吴教授自黑的幽默让他们再也无法端坐。
“既然房子是稀缺的，但要体现其真正价值，就需要流通起来，在市场上证明它到底值多少钱。张三花1万块钱拿到了房子，李四因为丈母娘催着结婚，听到张三想换套大房子有意出手这套房改房，于是就愿意出到5万块买下。这时，刘五也知道了房子出售的消息，他也因为要结婚决定出到7万块。在不断加价中，李四最终以12万元胜出拿到了房子。正是有许许多多的张三、李四、刘五的交易，构成了整个房产流通市场。经过市场的验证，张三这套只花了1万元房改的房子，实际价格是12万，其中有11万就是房改释放出来的爆炸财富。这个社会财富的增加，并不算生产的提高，而是制度变迁导致的红利释放，也可以说是国家对劳动者们几十年来所欠工资的补偿，在一夜之间以实物形式发还给大家。因此，这些财富并不算是就业和能源消耗产生，而是之前积累藏起来的红利现在公开了。据我初步核实数据，这部分房改房释放的红利仅1998年就达到3000亿，足够抵得上GDP7.5%的增长。”
底下许多人都露出恍然大悟的神色，显然是第一次听到如此解答。
“隐藏的财富总是有限的啊，为何1999年还能保持增长呢？让我们回到上一个例子中，张三不是要换大房子吗？60平两室一厅不够住，家里还有老人小孩的，至少是三房一厅才解决问题。这就存在了需求，有需求就会有市场。
正好，国家在1998年还公布了个人住房消费贷款政策，同时取消福利分房靠国家力量增加了刚性需求，创造出前无仅有的巨大消费市场。这个时候，许多有眼光的房地产开发商就在1998年入市，开始大量建造市场需求的房子。
最终张三把分来房子卖掉得到12万元，再通过20年个人住房贷款5万，购买了一套房地产开发商新建的三房一厅洋房入住，完成了人生梦想。可能有人已经注意到张三申请了贷款5万元，20年内还清，就是说张三提前预支了未来20年的一部分财富到1999年来消费。在整个社会财富在发现了隐藏财富又迎来了来自未来财富的加入，据我从有关部门拿到的数据1999年个人房贷数额为1357.5亿元，这个数目已经很大了。”
原本还以为照本宣科的理论学习，现在发现台上这个吴教授讲得还真是深入透彻有新意，于是许多领导们真正开始了听课学习模式。
“1998年房地产投资完成额是3614亿，到了1999年达到了4729亿，增幅达到30.8%。今年我只统计了前6个月，投资额已经突破了5000亿大关，增幅有望达到50%以上。随着房地产市场的发展，一手房的价格不断提高，二手房的价格也在一手房市场化的浪潮中随波上升。回到例子，张三12万元所卖掉的房子，一年时间不到现在已经涨到了15万，这其中3万块的增幅也算在了社会财富爆炸之中。相信在座诸位，如果谁在天京有房改房，可以去中介市场上问问，是不是你们家的房子比去年要更值钱了，而且看势头还要继续上涨。因此，我们国家的GDP增长，确实和进出口及就业无关，但又是客观确实存在。上述例子和数据是我解答为何国外学者的质疑是错误，我们国家数据是有实际支撑。我已经通过朋友写信给那位质疑的国外学者，邀请他有空来我们国家做客，我将亲自带他走走看看，告诉他到底错在哪里！”
“啪啪——”
吴永文一席话，得到了在座所有人热烈的掌声。
“下面我将说另一个问题，这是我在江浙省江州市调研发现的情况。”
沪东市长李治国也坐在台下，听到此消息不由停下手中记录的笔，看了一样江浙省主要领导的方向。
“最近两三年，江州市在国有土地出让方面走在全国前列，尤其是经营城市一词更是在国内引起许多热议。我每年都到江州调研，每年一小变，三年一大变，江州的城市面貌变化很大，这和当地的土地出让招挂拍制度紧密相关。土地招挂拍，结合房地产市场的巨大变化，盘活了沉淀多年的城市财富，使江州市政府财政收入从入不敷出到一夜暴富。据统计，江州市政府靠土地招挂拍年收入达到350亿，一举扭转长期以来城市服务欠账累累，基础设施建设入不敷出的尴尬局面，完成了机场、火车站、高架桥等重大项目改造，还打造出一个全新的城市新区。特别值得一提的是，江州市新区的招商引资项目进行得如火如荼，许多国际顶尖企业纷纷落户于此，成为整个长三角最为炙手可热的投资热点。为什么选择江州，到底江州有什么魔力呢？”
提出了一个问题后，吴永文有意给时间让底下听众思考。
“我一开始也是百思不得其解，明明看地段在苏南省有些地方更合适投资，因为其紧挨着沪东市，但后来经过我实地调研和投资商们座谈，才发现了他们最在意的一个关键因素是地方政府优惠政策。经过比对，我发现江州市政府提供的优惠政策确实在整个中国都几乎无人能及，他们确实出让了许多利益来吸引外来客商。当然，这不是卖国，而是在合理游戏中最大限度利用规则，江州市政府并未有过红线的举动。江州市政府为何有能力提供给投资者如此多的优惠呢，是因为市政府财力充足。财力充足的来源，又在于土地招挂拍，获得大量的土地出让金。大量土地出让金，又是建立在稳定高房价基础之上。
下面，我来深层次说明这个问题。由于税制问题，中国没有财产税，地方政府要提供优质公共服务，首先必须从一次性的土地收益中把基础设施投资和长期的服务承诺(普通住宅是70年)收回来。然后，再通过招商引资，将一次性收入转化为长期性的工商税收，以获得长期服务承诺所需的资金流。为了争夺高税收、高工资(个人所得税)的优质企业，城市之间竞相杀价，提供优惠条件。结果是，在中国投资的企业在全球的竞争力大增，凡是不在中国投资的企业，根本无法同“中国制造”竞争。最后，房价越高，地价越高，土地收益越多，地方政府补贴能力越强，产业的竞争力就越强，企业自然更愿意落户到能够提高大量补贴的城市。因此，我可以得出一个结论，房地产市场不单单只涉及到房地产，而是关系到整个国家投资、消费和出口的所有宏观经济领域！”
此言一出，在座许多领导们都被这个观点而感到意外，但是回头一想，说的确实很有道理，因为江州这个活生生的例子就在眼前。
房价过快上涨，市民们要求政府干预的呼声不小，已经有人准备着手控制。但现在一听完这个理论，各地执政者们又要好好考虑掂量是否要控制房价增长了。
最后，达成一致共识的是控制房价过快增长，要让其符合经济增长的幅度，因为中国最主要的国策还是改革开放，向全世界谋发展。
先发展，再算账，把危害控制在可接受的范围内。
这个看似普通的学习会议，再一次改变了中国的发展进程。房地产行业此时才正在成为国家的支柱产业，各级政府开始为房地产保驾护航，因为它不仅仅是房地产行业，还关系着整个国家的宏观经济。
很快，国家出台文件，要求从2001年7月1日开始全国各地一律实施土地招挂拍政策。同时，要求各大银行稳妥推进个人消费住房贷款业务，建立统一的住房公积金制度。(未完待续。)
今天，天京大学知名教授吴永文，便应有关部门邀请，特意来到某会议厅为一些特殊的听众讲上一两节课，以他扎实详尽的调研来解答这一问题。
“有国外学者近期公布一个调查报告，现在在外媒被炒得火热，据说有充分证据证明我们国家的GDP注水，不知道在座各位是不是都觉得被冤枉了？”
底下听众们虽没有发出哄笑，但都会心一笑，因为他们无一不是中央或地方的实权人物，甚至一号首长也赫然在列。
定期组织学习，已经成为国家高层的共识，因为时代在飞速发展，他们也需要与时俱进学习，倾听国家智囊们的声音。
“照西方国家经验，能源消费是反应经济晴雨表的最佳温度计，尤其是电力指数最为直观，这有一定道理。据我们自己公布的数据，1998年电力消费弹性系数为0.36，1999年高一些为0.49，都远远低于1997年度的0.55。因此，国外学者就用我们自己的数据打我们的脸，说我们国家的经济增长不符合经济发展的重大规律，是注水的产物，绝对不可能会有GDP7.5%的增幅。其实不瞒大家说，当我听到这个论据时，咋一想还真有道理，但再一想又不对。因为我们国家时刻在不断发展，我自己每年都抽出一定时间到各地调研，用自己的双眼和双脚来证明国家公布的数据具有合理性。那么，到底是谁错了，于是我就打算找出这个谜题，找出这个隐藏在数据下的怪兽。”
吴永文教授看了一圈台下听众的反应，继续说道。
“我也不买关子了，这个隐藏的怪兽其实也是我们无意中释放出来的。既然进出口达不到增幅所需的要求，我们常说的三架马车，就只剩下了内需了，这个怪兽是内需的强大推动者——就是房地产市场。为何之前也有房地产市场存在，但近两三年来才突然起到如此效果呢？想必有人已经知道，就是因为我们在1998年推出的房改制度，国家单位工厂等以很低的价格把住宅产权转移给个人，使整个社会一下子把积累几十年的财富释放出来，结果导致整个社会短短几年，实际财富在爆炸性增长。”
喝了一口水，虽然底下坐的都是领导人物，但吴永文却没有怯场，继续侃侃而谈。
“理论的东西总是太抽象，在大学讲课时学生们都喜欢要我举例子讲解一下，今天我举例说下为何财富突然暴增？
例如张三在单位房改中，以1万元拿到了一套两室一厅60平方的房子，从交易价格来说这套房子值1万元。但是由于资源的稀缺性，经济学上稀缺的东西才可以卖钱，而房子在我们国家社会，相信在座的各位领导都在实践中了解，我们国家的房子其实是一种极其稀缺的资源。不说别的，我们天京大学平时都是风平浪静，但一旦到了要分房子的时候，简直就是波涛汹涌，八仙过海各显神通。读书人一贯最在乎面子，但为了房子，面子算什么东西，斯文扫地啊！”
说到这，底下听众终于有人开口笑了出来，讲台上的吴教授自黑的幽默让他们再也无法端坐。
“既然房子是稀缺的，但要体现其真正价值，就需要流通起来，在市场上证明它到底值多少钱。张三花1万块钱拿到了房子，李四因为丈母娘催着结婚，听到张三想换套大房子有意出手这套房改房，于是就愿意出到5万块买下。这时，刘五也知道了房子出售的消息，他也因为要结婚决定出到7万块。在不断加价中，李四最终以12万元胜出拿到了房子。正是有许许多多的张三、李四、刘五的交易，构成了整个房产流通市场。经过市场的验证，张三这套只花了1万元房改的房子，实际价格是12万，其中有11万就是房改释放出来的爆炸财富。这个社会财富的增加，并不算生产的提高，而是制度变迁导致的红利释放，也可以说是国家对劳动者们几十年来所欠工资的补偿，在一夜之间以实物形式发还给大家。因此，这些财富并不算是就业和能源消耗产生，而是之前积累藏起来的红利现在公开了。据我初步核实数据，这部分房改房释放的红利仅1998年就达到3000亿，足够抵得上GDP7.5%的增长。”
底下许多人都露出恍然大悟的神色，显然是第一次听到如此解答。
“隐藏的财富总是有限的啊，为何1999年还能保持增长呢？让我们回到上一个例子中，张三不是要换大房子吗？60平两室一厅不够住，家里还有老人小孩的，至少是三房一厅才解决问题。这就存在了需求，有需求就会有市场。
正好，国家在1998年还公布了个人住房消费贷款政策，同时取消福利分房靠国家力量增加了刚性需求，创造出前无仅有的巨大消费市场。这个时候，许多有眼光的房地产开发商就在1998年入市，开始大量建造市场需求的房子。
最终张三把分来房子卖掉得到12万元，再通过20年个人住房贷款5万，购买了一套房地产开发商新建的三房一厅洋房入住，完成了人生梦想。可能有人已经注意到张三申请了贷款5万元，20年内还清，就是说张三提前预支了未来20年的一部分财富到1999年来消费。在整个社会财富在发现了隐藏财富又迎来了来自未来财富的加入，据我从有关部门拿到的数据1999年个人房贷数额为1357.5亿元，这个数目已经很大了。”
原本还以为照本宣科的理论学习，现在发现台上这个吴教授讲得还真是深入透彻有新意，于是许多领导们真正开始了听课学习模式。
“1998年房地产投资完成额是3614亿，到了1999年达到了4729亿，增幅达到30.8%。今年我只统计了前6个月，投资额已经突破了5000亿大关，增幅有望达到50%以上。随着房地产市场的发展，一手房的价格不断提高，二手房的价格也在一手房市场化的浪潮中随波上升。回到例子，张三12万元所卖掉的房子，一年时间不到现在已经涨到了15万，这其中3万块的增幅也算在了社会财富爆炸之中。相信在座诸位，如果谁在天京有房改房，可以去中介市场上问问，是不是你们家的房子比去年要更值钱了，而且看势头还要继续上涨。因此，我们国家的GDP增长，确实和进出口及就业无关，但又是客观确实存在。上述例子和数据是我解答为何国外学者的质疑是错误，我们国家数据是有实际支撑。我已经通过朋友写信给那位质疑的国外学者，邀请他有空来我们国家做客，我将亲自带他走走看看，告诉他到底错在哪里！”
“啪啪——”
吴永文一席话，得到了在座所有人热烈的掌声。
“下面我将说另一个问题，这是我在江浙省江州市调研发现的情况。”
沪东市长李治国也坐在台下，听到此消息不由停下手中记录的笔，看了一样江浙省主要领导的方向。
“最近两三年，江州市在国有土地出让方面走在全国前列，尤其是经营城市一词更是在国内引起许多热议。我每年都到江州调研，每年一小变，三年一大变，江州的城市面貌变化很大，这和当地的土地出让招挂拍制度紧密相关。土地招挂拍，结合房地产市场的巨大变化，盘活了沉淀多年的城市财富，使江州市政府财政收入从入不敷出到一夜暴富。据统计，江州市政府靠土地招挂拍年收入达到350亿，一举扭转长期以来城市服务欠账累累，基础设施建设入不敷出的尴尬局面，完成了机场、火车站、高架桥等重大项目改造，还打造出一个全新的城市新区。特别值得一提的是，江州市新区的招商引资项目进行得如火如荼，许多国际顶尖企业纷纷落户于此，成为整个长三角最为炙手可热的投资热点。为什么选择江州，到底江州有什么魔力呢？”
提出了一个问题后，吴永文有意给时间让底下听众思考。
“我一开始也是百思不得其解，明明看地段在苏南省有些地方更合适投资，因为其紧挨着沪东市，但后来经过我实地调研和投资商们座谈，才发现了他们最在意的一个关键因素是地方政府优惠政策。经过比对，我发现江州市政府提供的优惠政策确实在整个中国都几乎无人能及，他们确实出让了许多利益来吸引外来客商。当然，这不是卖国，而是在合理游戏中最大限度利用规则，江州市政府并未有过红线的举动。江州市政府为何有能力提供给投资者如此多的优惠呢，是因为市政府财力充足。财力充足的来源，又在于土地招挂拍，获得大量的土地出让金。大量土地出让金，又是建立在稳定高房价基础之上。
下面，我来深层次说明这个问题。由于税制问题，中国没有财产税，地方政府要提供优质公共服务，首先必须从一次性的土地收益中把基础设施投资和长期的服务承诺(普通住宅是70年)收回来。然后，再通过招商引资，将一次性收入转化为长期性的工商税收，以获得长期服务承诺所需的资金流。为了争夺高税收、高工资(个人所得税)的优质企业，城市之间竞相杀价，提供优惠条件。结果是，在中国投资的企业在全球的竞争力大增，凡是不在中国投资的企业，根本无法同“中国制造”竞争。最后，房价越高，地价越高，土地收益越多，地方政府补贴能力越强，产业的竞争力就越强，企业自然更愿意落户到能够提高大量补贴的城市。因此，我可以得出一个结论，房地产市场不单单只涉及到房地产，而是关系到整个国家投资、消费和出口的所有宏观经济领域！”
此言一出，在座许多领导们都被这个观点而感到意外，但是回头一想，说的确实很有道理，因为江州这个活生生的例子就在眼前。
房价过快上涨，市民们要求政府干预的呼声不小，已经有人准备着手控制。但现在一听完这个理论，各地执政者们又要好好考虑掂量是否要控制房价增长了。
最后，达成一致共识的是控制房价过快增长，要让其符合经济增长的幅度，因为中国最主要的国策还是改革开放，向全世界谋发展。
先发展，再算账，把危害控制在可接受的范围内。
这个看似普通的学习会议，再一次改变了中国的发展进程。房地产行业此时才正在成为国家的支柱产业，各级政府开始为房地产保驾护航，因为它不仅仅是房地产行业，还关系着整个国家的宏观经济。
很快，国家出台文件，要求从2001年7月1日开始全国各地一律实施土地招挂拍政策。同时，要求各大银行稳妥推进个人消费住房贷款业务，建立统一的住房公积金制度。(未完待续。)
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