对沙盘,朱应拭也熟悉,因为每一次小区开发都会做一个效果图,然后根据效果图做出比例缩影的地形来给业主们看。当然,这种模型跟实际的建设样子是有较大误差的,商家故意要误导购房者,让他们觉得小区的绿化、布局都很美,才能下决心掏钱购买。当然,实际上造出来的楼房,只要大体相似就足够了。
将面前的沙盘全看一次,朱应拭心里惊讶。这个沙盘不是商业城的模拟模型,而是将怀林市、南江市、柳山市三市都包括在内的一个三市合一的沙盘,这样的沙盘要做出来并不太难,有专业的人来做,稍微花一些成本就可弄出来,关键是,公司做这样一个三市地形沙盘,是用来做什么的?
怀林市、南江市和柳山市之间间距都不大,从高空看,以三市中心作为点,可画出一个钝角三角形。南江市处于相对核心,是钝角的点,怀林市处于三角形的短边的另一端点,柳山市却要相隔远一些,在另一个最小锐角的点。
当然,这样的三角形其实不是很规整的,三市都依附在大江旁边,怀林市在最上游而柳山市在最下游。怀林市到南江市的距离大约是一百公里,柳山市距离在一百五十公里样子,如今三市之间的建设基本要接龙,特别是城郊之间已经分不出明显界限。
江南省要促进三市合一的大建设,却不是简单地将三个市的楼房建设合拢,而是要重新进行整体规划。街道、城市整体布局、路网、水管网道、商业区、工业区、经济区等等。作为一个超级大都市来建设,会将目前的一些布局打散重新做过。
不过,为了不做过多的重复建设,在三市合一的规划上,也做出不少让步。对三市之前的城区大体上不做变更,而将主要建设集中在三市城郊和三市之间的区域,三市可能覆盖的影响面。
当然,目前对三市建设是如何规划,还在等京城批复。省里对此也在不断做出微调,只是大方向不变而已。三市合一,必然会建设新的不同区域,而商业城则是必建的项目。没有商业城、商业核心的大都市就没有生机与活力,也将没有潜质和影响力。省里当然看到这些,不过,在三市之间的广大区域内选择哪里来建造新的商业城,边牵涉到方方面面的利益取舍,更合理、更恰当、更温和大众利益的选择有没有?肯定没有。
要做的选择关键在于省里主导者的意愿,主导者觉得哪里最恰当,省里的建设重心就会往哪里放。这样的建设,是国内不言而喻的惯例,从上到下都是如此。
超大的沙盘上,朱应拭见到有三个标有序号的圆形牌号,分别是1、2、3好地块。对照自己看到资料,朱应拭知道这三个地块就是目前公司看中的三处关键点。这三个地段都有可能成为省里建设新商业区的选址,通逸地产公司如果先选择一处进行立项、申请建商业城,如果恰好与省里的规划吻合,那么恭喜你,赢了。既可用项目参与省里的建设,也可转卖掉大赚一笔。这种大赚,至少是十倍以上的赚钱。
当然,没有赌对。省里暂时不将建设核心放在这个方向,那结果也有两种,一是低价卖掉,可能有人接盘。另外就是慢慢建设,拖着,拖十年八年的,等省里将其他地方建设差不多了,也会将这边放到建设框架。但到那时,公司能不能耗得起是一回事,地价的升值空间还有多少,这才是最要紧的。
沙盘做得非常精细,怀林市、南江市和柳山市以及三市之间的空档间距、建筑、地貌、交通、水流等都具现出来。对比记忆的资料部分,跟面前的沙盘比照,又观察1、2、3好地块周边环境、交通状况、地势地貌和周边建设,对比之后,朱应拭首先将三号地块否定了。
三号地点优势在于临大江,有沿江大道穿过又有南江市到柳山市的高速路、国道线等,离火车路线也不远。如此,物质运输可从三个不同途径实现输入输出,火车,只要修建一临时车站点就可解决铁路运输问题;水路,从大江运输,建设一个码头即可;公路运输自然更方便,高速路也好,国道线还是沿江大道都有比较畅通的道路可走。
这里的地势稍显起伏,修建的难度要稍大,将地块推平要花不少资源。区域里住户大约有两百户,搬迁问题不是很大但也不容易,另外就是有一个变电场必须要搬迁。当然,如果这里能够立出项目,搬迁变电场的阻力不会打。
朱应拭看着沙盘,将这里跟整个沙盘进行权衡,就感觉这个地块不是最好的。原因就在于三号地块的位置,处于南江市和柳山市之间的区域而偏向柳山市。此处的重心完全偏转了,不符合三市合一第一阶段建设的需求和建设影响力。
江南省推动三市合一这个大建设,不你等五年十年或更长时间才见到总体效果,从省里的角度看,当然是在三年或五年内能够看到三市合一的正面效应,如此,省里承受的压力将会大减,获得的支持也会更多。再从省里领导的角度看,领导不可能一直在江南省任职,后来接任者能不能接受之前的建设规划,能不能将之前定下的建设目标继续推动下去,问题是比较大的。只有让建设看到效益来,接任者才会在各方面的压力之下,沿袭已经做好的规划建设。
在国内,各地建设是很乱的,每一任领导上任都会有自己的施政意图,其中,建设这一块份量最重。年年翻新年年建设都是常态,比如市县内的地下水够、地下线路,那一年不重新翻出来做一遍?但实际上并没有对之前的规划有什么大改变,能够在一些细节上做出些有利的改动就算很不错了。还有甚者,对新城的规划建设、老城改造建设,前任领导做到一半或一半左右,新上任的领导将之前的所有工作挥手间否决,重新规划重新建设,籍口就是“科学”二字,至于谁更科学,那都是屁话。
实际的意图不外乎这些:一是彰显自己的不同,继而正面自己有能力有魄力;二是有项目、有建设才能撬动利益链,本身才能将利益链的顶端操控在手,如何让利益溜进自己袋子里,那都是熟门熟路的事;三是通过这样的否定,会让下面的人都有参与新利益的争夺,使得下面的人尽早站队,投靠在自己这边,也能够在过程中看清楚哪些人服从自己,哪些人跟自己不是一条心等等,肯定有更多的内在因素,就不多说。
如此种种因素在内,三号地块最容易否定掉。
二号地块也在江边,就处在如今孙超所部建设的沿江大道不远,擦边儿。这里的地块优点也明显,交通便利,铁路、高速路和沿江大道以及水路。这一段水路显得平缓,相比三号地块的大江,水流速要缓和,而且,这里恰好一个弯,江湾水流平静,修建码头最适合。如此,可停泊轮船,水力运输的能力大为增强,会使得运输成本降低下来。
二号地块有一个最大的优势就是在怀林市和南江市之间,靠近南江市郊区。这里一旦建设起来,聚集人气要容易得多。商业城的建设,能不能得到认可、能不能尽快转化为利益,根子就在于人气能不能聚拢。不论是怀林市还是南江市的人,往这一块地上聚集都不会让人产生排斥,心态上很容易解决。
再有,二号地块所属人居不多,主要是乱石岗、野葬岗,有一些不高的山头,但更多的地势处在低洼区域,如果建设起来,完全可将高出小山包推平,填平低洼区域。至于乱石岗的清理,一半小打小闹自然有很大难度,但大面积开发上千亩地一起规划建设这点工程的成本就给摊薄了。大型机械操作之下,挖山、填坑不过是时间快慢而已。
这一块地开发出来,能够很好地将怀林市、南江市连接起来,形成一个紧要的扭结区域。朱应拭看着二号地块,他相信马忠琦等公司高层的人也会看到这些要点,为什么还在犹豫呢?这样的讨论,除了剖析要好,辨明因由之外,肯定有另外的用意。
反复比较三号地块和二号地块的优劣,在沙盘上是很直观的,明显二号地块具有较大优势。确认之后,朱应拭再看一号地块。
一号地块最明显的劣势一眼可见,那就是没有水运,同时,离大江比较远,水资源显然不足。虽说一号地块有一条小河流穿过,可将河水拦截,引到商业城去利用,水资源依然缺乏。
缺水、又没有水运力,一号地块的优势在哪里?
将面前的沙盘全看一次,朱应拭心里惊讶。这个沙盘不是商业城的模拟模型,而是将怀林市、南江市、柳山市三市都包括在内的一个三市合一的沙盘,这样的沙盘要做出来并不太难,有专业的人来做,稍微花一些成本就可弄出来,关键是,公司做这样一个三市地形沙盘,是用来做什么的?
怀林市、南江市和柳山市之间间距都不大,从高空看,以三市中心作为点,可画出一个钝角三角形。南江市处于相对核心,是钝角的点,怀林市处于三角形的短边的另一端点,柳山市却要相隔远一些,在另一个最小锐角的点。
当然,这样的三角形其实不是很规整的,三市都依附在大江旁边,怀林市在最上游而柳山市在最下游。怀林市到南江市的距离大约是一百公里,柳山市距离在一百五十公里样子,如今三市之间的建设基本要接龙,特别是城郊之间已经分不出明显界限。
江南省要促进三市合一的大建设,却不是简单地将三个市的楼房建设合拢,而是要重新进行整体规划。街道、城市整体布局、路网、水管网道、商业区、工业区、经济区等等。作为一个超级大都市来建设,会将目前的一些布局打散重新做过。
不过,为了不做过多的重复建设,在三市合一的规划上,也做出不少让步。对三市之前的城区大体上不做变更,而将主要建设集中在三市城郊和三市之间的区域,三市可能覆盖的影响面。
当然,目前对三市建设是如何规划,还在等京城批复。省里对此也在不断做出微调,只是大方向不变而已。三市合一,必然会建设新的不同区域,而商业城则是必建的项目。没有商业城、商业核心的大都市就没有生机与活力,也将没有潜质和影响力。省里当然看到这些,不过,在三市之间的广大区域内选择哪里来建造新的商业城,边牵涉到方方面面的利益取舍,更合理、更恰当、更温和大众利益的选择有没有?肯定没有。
要做的选择关键在于省里主导者的意愿,主导者觉得哪里最恰当,省里的建设重心就会往哪里放。这样的建设,是国内不言而喻的惯例,从上到下都是如此。
超大的沙盘上,朱应拭见到有三个标有序号的圆形牌号,分别是1、2、3好地块。对照自己看到资料,朱应拭知道这三个地块就是目前公司看中的三处关键点。这三个地段都有可能成为省里建设新商业区的选址,通逸地产公司如果先选择一处进行立项、申请建商业城,如果恰好与省里的规划吻合,那么恭喜你,赢了。既可用项目参与省里的建设,也可转卖掉大赚一笔。这种大赚,至少是十倍以上的赚钱。
当然,没有赌对。省里暂时不将建设核心放在这个方向,那结果也有两种,一是低价卖掉,可能有人接盘。另外就是慢慢建设,拖着,拖十年八年的,等省里将其他地方建设差不多了,也会将这边放到建设框架。但到那时,公司能不能耗得起是一回事,地价的升值空间还有多少,这才是最要紧的。
沙盘做得非常精细,怀林市、南江市和柳山市以及三市之间的空档间距、建筑、地貌、交通、水流等都具现出来。对比记忆的资料部分,跟面前的沙盘比照,又观察1、2、3好地块周边环境、交通状况、地势地貌和周边建设,对比之后,朱应拭首先将三号地块否定了。
三号地点优势在于临大江,有沿江大道穿过又有南江市到柳山市的高速路、国道线等,离火车路线也不远。如此,物质运输可从三个不同途径实现输入输出,火车,只要修建一临时车站点就可解决铁路运输问题;水路,从大江运输,建设一个码头即可;公路运输自然更方便,高速路也好,国道线还是沿江大道都有比较畅通的道路可走。
这里的地势稍显起伏,修建的难度要稍大,将地块推平要花不少资源。区域里住户大约有两百户,搬迁问题不是很大但也不容易,另外就是有一个变电场必须要搬迁。当然,如果这里能够立出项目,搬迁变电场的阻力不会打。
朱应拭看着沙盘,将这里跟整个沙盘进行权衡,就感觉这个地块不是最好的。原因就在于三号地块的位置,处于南江市和柳山市之间的区域而偏向柳山市。此处的重心完全偏转了,不符合三市合一第一阶段建设的需求和建设影响力。
江南省推动三市合一这个大建设,不你等五年十年或更长时间才见到总体效果,从省里的角度看,当然是在三年或五年内能够看到三市合一的正面效应,如此,省里承受的压力将会大减,获得的支持也会更多。再从省里领导的角度看,领导不可能一直在江南省任职,后来接任者能不能接受之前的建设规划,能不能将之前定下的建设目标继续推动下去,问题是比较大的。只有让建设看到效益来,接任者才会在各方面的压力之下,沿袭已经做好的规划建设。
在国内,各地建设是很乱的,每一任领导上任都会有自己的施政意图,其中,建设这一块份量最重。年年翻新年年建设都是常态,比如市县内的地下水够、地下线路,那一年不重新翻出来做一遍?但实际上并没有对之前的规划有什么大改变,能够在一些细节上做出些有利的改动就算很不错了。还有甚者,对新城的规划建设、老城改造建设,前任领导做到一半或一半左右,新上任的领导将之前的所有工作挥手间否决,重新规划重新建设,籍口就是“科学”二字,至于谁更科学,那都是屁话。
实际的意图不外乎这些:一是彰显自己的不同,继而正面自己有能力有魄力;二是有项目、有建设才能撬动利益链,本身才能将利益链的顶端操控在手,如何让利益溜进自己袋子里,那都是熟门熟路的事;三是通过这样的否定,会让下面的人都有参与新利益的争夺,使得下面的人尽早站队,投靠在自己这边,也能够在过程中看清楚哪些人服从自己,哪些人跟自己不是一条心等等,肯定有更多的内在因素,就不多说。
如此种种因素在内,三号地块最容易否定掉。
二号地块也在江边,就处在如今孙超所部建设的沿江大道不远,擦边儿。这里的地块优点也明显,交通便利,铁路、高速路和沿江大道以及水路。这一段水路显得平缓,相比三号地块的大江,水流速要缓和,而且,这里恰好一个弯,江湾水流平静,修建码头最适合。如此,可停泊轮船,水力运输的能力大为增强,会使得运输成本降低下来。
二号地块有一个最大的优势就是在怀林市和南江市之间,靠近南江市郊区。这里一旦建设起来,聚集人气要容易得多。商业城的建设,能不能得到认可、能不能尽快转化为利益,根子就在于人气能不能聚拢。不论是怀林市还是南江市的人,往这一块地上聚集都不会让人产生排斥,心态上很容易解决。
再有,二号地块所属人居不多,主要是乱石岗、野葬岗,有一些不高的山头,但更多的地势处在低洼区域,如果建设起来,完全可将高出小山包推平,填平低洼区域。至于乱石岗的清理,一半小打小闹自然有很大难度,但大面积开发上千亩地一起规划建设这点工程的成本就给摊薄了。大型机械操作之下,挖山、填坑不过是时间快慢而已。
这一块地开发出来,能够很好地将怀林市、南江市连接起来,形成一个紧要的扭结区域。朱应拭看着二号地块,他相信马忠琦等公司高层的人也会看到这些要点,为什么还在犹豫呢?这样的讨论,除了剖析要好,辨明因由之外,肯定有另外的用意。
反复比较三号地块和二号地块的优劣,在沙盘上是很直观的,明显二号地块具有较大优势。确认之后,朱应拭再看一号地块。
一号地块最明显的劣势一眼可见,那就是没有水运,同时,离大江比较远,水资源显然不足。虽说一号地块有一条小河流穿过,可将河水拦截,引到商业城去利用,水资源依然缺乏。
缺水、又没有水运力,一号地块的优势在哪里?