11月伊始。
长江地产的第三个地产项目‘幸福家园第二期’，在《新闻报》打出广告：
长江地产信托部第三批代建洋房。地点：愚园路409弄（静安寺附近），环境绝佳，1路、9路公共汽车直达弄口。建筑：真西式构造，阔15尺，深52尺，花园、钢窗、卫生器具、冷热水管，一应俱全。造价：二层每宅3699元，计有大小房间六间；假三层每宅4199元，计有大小房间8间；三层每宅4799元，计有大小房间9间。特点：由著名地产企业长江地产开发，建筑期内由殷实银行保证交房；住满20年由著名银行保证还本；自来水免费供应。
广告一出，反响热烈。
在短短的一年时间，长江地产已经开发120多幢洋房，这份实力已经是上海地产企业的佼佼者（后世巅峰时期的四明银行，一共有1200幢楼供出租）。
当然，这120多幢洋房的业权，并不属于长江地产，不过很多人都不会注意到这个问题。
景云里18号。
鲁迅和许广平夫妇，和周作人一家住在一起。
原本鲁迅夫妇住在景云里23号，但因为和邻居关系并不好，所以最近选择搬到弟弟家一起合租。
然而，景云里18号也让鲁迅不甚满意，因为周作人的孩子太小，导致一样的嘈杂。
“这个愚园路的房子倒是不错，如果拿的出钱，可以买下一层，一劳永逸。”鲁迅看着报纸的地产广告，忍不住对妻子说道。
许广平接过报纸，看了眼后，说道：“是呢，只需存如一笔钱，靠着利息就可以免费住房二十年。关键是我们没得那么多钱，所以就别想了！”
鲁迅只能无奈的摇摇头，他的收入虽然高，但购买书籍、支持进步青年等开销却非常大，所以哪里有什么存款。
但他对在沪市的住房，却非常不喜欢，两次搬家都不甚满意。
“我观景云里17号房子要空出来了，我这就和房东谈谈，争取我们单独住。”鲁迅对于搬家，势在必得，毕竟创作需要一个好环境。
许广平点点头，说道：“嗯，再说我们准备要孩子，确实要找个安胎的地方。”
鲁迅只得感叹一句：“我们在北平时，何尝被一个房子的事情搞得如此狼狈，这上海就是个花花世界，做什么都要钱。特别是这个房子，租一次便是一笔顶手费，这些房东个个赚得盆满钵满，哪管普通人的心力交瘁。”
房子，仍是沪市最大的一个问题！
哪怕是鲁迅这样的大文豪，每月薪水500，也只能靠租房居住。
这种不方便，在后世来说，简直就是不可能的，毕竟鲁迅一年收入都能买一层了。
但恰恰鲁迅需要开销，所以一次性存那么多很可能。
倘若能分期，相信市场一下子能扩大很多。
另外一边。
长江地产的销售依旧非常火爆，主要是成交率很高，业主在感受到长江地产的信誉和业绩后，基本上就已经信任得七七八八。
这一点，是其它地产公司玩这种套路所不具备的。
一名顾客在现场的售楼处，发出这样的询问：“这里是租界吗？水电是用的租界吗？”
工部局的水和电质量较好，价格又比较低廉，所以虹口那边很多住户都会安装租界的水管和电线。但是久而久之，工部局认为，这些地区既然使用我们的水电，就应该收取管理费。而市政府对此无法容忍，这是主权问题，不容争议。所以市政府要求，虹口这些地区不能再使用工部局的水电，只能使用闸北水电公司的水电。
改用国有水电以后，最大问题就是自来水时有时无，电灯电力不足，亮度还不及蜡烛。
所以有条件的人，是肯定宁愿住在租界的。
销售：“绝对是租界的，我们这里就是租界，各方面都有保障。特别是在交通方面，都可以直通南鲸东路。”
最近一段时间，愚园路的地皮继续上涨，西段都已经涨到4000元每亩，中段已经高达6000元每亩，完全是已经被炒作起来。
今年还不到一年的时间，就已经翻倍，明年势必也会继续飙升，毕竟大环境好，再加上愚园路成为事实租界。
到了傍晚，陈光良来到金城银行的办事处。
郭德明第一时间上前汇报道：“老板，继续销售了两成，五天时间肯定可以售罄的。”
这是一个好消息，也是一个值得警惕的消息。
好消息是，这个项目稳了！
值得警惕的是，在短短的不到一年时间，愚园路开发出126套，和记378层的住宅。这就相当于在这个区域，足足有378个客户消费一笔昂贵的项目。
如果再开发一个项目，未必能有那么顺利。
另外一方面，此时沪市很多地产公司开始模仿长江地产，也会迅速的去消耗客户群。
当然，沪市整体的地产环境不会出现太大的问题，毕竟资金会大把大把的进入地产行业。
陈光良想的是，明年下半年可以考虑‘售期房’、‘分层售永久房’，这样一来，相当于他手中握有真正的王炸。
毕竟如果让一家人马上拿出4000多大洋很可能，但如果让中产阶级分成两年拿出5000大洋，恐怕不是太大的问题。
“嗯，做完这个项目，我们正好缓缓。”
“好的”
郭德明也知道，长江地产发展太快了，今年就盖了126幢楼房，显然要缓缓了。
实际上，他不知道的是，老板没有打算缓多久，最迟不会超过一年的。
随后。
陈光良看了一下，购入二层、假三层的居多，大概是因为便宜；三层足足比二层贵1100大洋，虽然各方面都更好，例如隐私和安全，但很多人还是要考虑资金的问题。
另外，不少人似乎是准备买下来，作为投资用的，因为陈光良看见老客户。
莫非？
沪市也能掀起一股炒房风？
炒地皮是肯定的，今年各大银行就已经纷纷入局，成立地产信托部，加大资金流向等问题。
两天后的周六。
办公室里，陈光良正在翻阅着‘长江车行’的资产和财务资料。
目前，长江车行一共拥有502辆黄包车，差不多近1500名车夫（除大照会是三班制，其余都是两班制）。
也就是说，从今年5月过后，长江车行还是增加了差不多四十辆的黄包车，而且基本都是‘大照会’车牌。
这些车辆的股东基本都是‘长江车行’、周兴高、李超、何向东等职员和车夫们，陈光良本人倒是没有参加后面四十辆车的集资。
这四十辆大照会的均价，达到了差不多600出头，相当于年回报率在35%以上的样子。
‘长江车行’的资产值增加得最快，去年还只剩下1500大洋，如今资产值已经高达10000以上。主要原因是各项目‘抽成10%’后，抛出开支后，剩余的资金又纷纷投入到购入车辆中‘利滚利’。
陈光良本人在‘长江车行’的每月分红，还是保持在9500大洋（含商品批发的利润）。
另外一方面。
陈光良在‘长江车行’业务的债务，在本月（11月）分红后，就剩下一笔‘4万大洋’的债务以及5000的利息，今年底也就35000元的债务及利息。
他其它的投资，资金都来源于‘长江地产’的今年盈利（约9万大洋），包括‘恒昌车行制造厂’的1.5万首批资金、‘长江出租车’的2万、‘维他奶’的3万建筑费、‘炒地皮’的1万超支资金、‘阳光家园’的陈氏府邸1.2万，基本上地产盈利花的差不多了。
不过长江地产又新接了两个项目——幸福家园二期、金城百货大厦的顾问，相当于明年已经预定十万的利润。
“光良”
“李哥”
陈光良邀请李超在茶几旁坐下，随后陪同他一起喝茶。
自从李超担任交通科的副科长后，车行这边的事情就参与的很少，但总归很熟悉长江车行的业务。
“光良，交通科有意让出最后一个项目的股权，你的意思是？”李超担心陈光良一时半会拿不出钱，故询问道。
陈光良稍微思考一番，便说道：“交通科最后一批的股权，折合大洋是17500大洋，我周转自然是没问题，不过我打算这部分股权让给车夫来筹集，大家不是一直有这个想法么。”
此一时彼一时，这个时候陈光良对于投资黄包车的兴趣欠缺，就打算给车夫们筹资。
李超点点头，说道：“这次筹集的项目，相当于是700一张牌照加一辆车，回本得两年半。对你来说当然不太划算，但对那些车夫来说，是求之不得的。另外，我建议最低持股3，也就是30大洋，减少股东的数目。”
其实沪市作为全国第一经济中心，工业产值高达60%左右，车夫的整体财力、识字率，都远高于全国。
陈光良觉得很有道理，一股两股买进没意思，最低购入三股才行，没钱就去借，谁没有个亲朋好友的。
“行，我尽快安排向东去办，争取尽快搞定。”
这样一来，基本上能达到近1500名车夫有八成持股，也算很不错了。
如今，交通科的股权已经全部收回，但关系依旧还在，毕竟李超升副科长。
除此之外，就至剩下高探长那边还有20辆黄包车的50%股权，这个倒不急赎回。
随后。
陈光良将何向东叫进来交代一番。
何向东开口说道：“上次不是很多人集资，把自己钱存到老板你这里，这下他们若是没钱入伙，难免有些怨言。”
陈光良点点头，手下提醒的对，他当即说道：“那告诉他们现在可以拿回，不过我只能按照银行的利息给他们。”
何向东马上说道：“有利息都不错了，不给利息大家也没有什么意见，毕竟不到期，银行本来就不给利息。”
陈光良很坚持原则的说道：“我这里不一样，还是给大家算，你好好的核算一下，不要把这个事情搞砸。特别是招股入伙一事，要给大家讲明白，避免后续的麻烦。”
“没问题，一定给大家讲明白。”
这些车夫其实挺穷的，一个家庭也就二三十大洋的存款，好一点的有个50大洋，差一点的连二十大洋都没有。
但实际上，沪市的物价是非常低的，甚至在1937年前的这段时间，物价都是非常低的（相对于这个时代）。
追根到底，是这个时代的资本家比较剥削工人，政府不太重视这些人的利益。当然英国工业革命时期，也是一样过来的，社会进步到一定程度，自然就会改善，简单就是先富一批人，再拉动一批人，总比所有人都吃不饱的好。
陈光良并不是站在资本家的角度来看这个问题，而是他前世也有那种感觉——选择去沿海地方打工，比窝在老家，情况好得太多了。
长江地产的第三个地产项目‘幸福家园第二期’，在《新闻报》打出广告：
长江地产信托部第三批代建洋房。地点：愚园路409弄（静安寺附近），环境绝佳，1路、9路公共汽车直达弄口。建筑：真西式构造，阔15尺，深52尺，花园、钢窗、卫生器具、冷热水管，一应俱全。造价：二层每宅3699元，计有大小房间六间；假三层每宅4199元，计有大小房间8间；三层每宅4799元，计有大小房间9间。特点：由著名地产企业长江地产开发，建筑期内由殷实银行保证交房；住满20年由著名银行保证还本；自来水免费供应。
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在短短的一年时间，长江地产已经开发120多幢洋房，这份实力已经是上海地产企业的佼佼者（后世巅峰时期的四明银行，一共有1200幢楼供出租）。
当然，这120多幢洋房的业权，并不属于长江地产，不过很多人都不会注意到这个问题。
景云里18号。
鲁迅和许广平夫妇，和周作人一家住在一起。
原本鲁迅夫妇住在景云里23号，但因为和邻居关系并不好，所以最近选择搬到弟弟家一起合租。
然而，景云里18号也让鲁迅不甚满意，因为周作人的孩子太小，导致一样的嘈杂。
“这个愚园路的房子倒是不错，如果拿的出钱，可以买下一层，一劳永逸。”鲁迅看着报纸的地产广告，忍不住对妻子说道。
许广平接过报纸，看了眼后，说道：“是呢，只需存如一笔钱，靠着利息就可以免费住房二十年。关键是我们没得那么多钱，所以就别想了！”
鲁迅只能无奈的摇摇头，他的收入虽然高，但购买书籍、支持进步青年等开销却非常大，所以哪里有什么存款。
但他对在沪市的住房，却非常不喜欢，两次搬家都不甚满意。
“我观景云里17号房子要空出来了，我这就和房东谈谈，争取我们单独住。”鲁迅对于搬家，势在必得，毕竟创作需要一个好环境。
许广平点点头，说道：“嗯，再说我们准备要孩子，确实要找个安胎的地方。”
鲁迅只得感叹一句：“我们在北平时，何尝被一个房子的事情搞得如此狼狈，这上海就是个花花世界，做什么都要钱。特别是这个房子，租一次便是一笔顶手费，这些房东个个赚得盆满钵满，哪管普通人的心力交瘁。”
房子，仍是沪市最大的一个问题！
哪怕是鲁迅这样的大文豪，每月薪水500，也只能靠租房居住。
这种不方便，在后世来说，简直就是不可能的，毕竟鲁迅一年收入都能买一层了。
但恰恰鲁迅需要开销，所以一次性存那么多很可能。
倘若能分期，相信市场一下子能扩大很多。
另外一边。
长江地产的销售依旧非常火爆，主要是成交率很高，业主在感受到长江地产的信誉和业绩后，基本上就已经信任得七七八八。
这一点，是其它地产公司玩这种套路所不具备的。
一名顾客在现场的售楼处，发出这样的询问：“这里是租界吗？水电是用的租界吗？”
工部局的水和电质量较好，价格又比较低廉，所以虹口那边很多住户都会安装租界的水管和电线。但是久而久之，工部局认为，这些地区既然使用我们的水电，就应该收取管理费。而市政府对此无法容忍，这是主权问题，不容争议。所以市政府要求，虹口这些地区不能再使用工部局的水电，只能使用闸北水电公司的水电。
改用国有水电以后，最大问题就是自来水时有时无，电灯电力不足，亮度还不及蜡烛。
所以有条件的人，是肯定宁愿住在租界的。
销售：“绝对是租界的，我们这里就是租界，各方面都有保障。特别是在交通方面，都可以直通南鲸东路。”
最近一段时间，愚园路的地皮继续上涨，西段都已经涨到4000元每亩，中段已经高达6000元每亩，完全是已经被炒作起来。
今年还不到一年的时间，就已经翻倍，明年势必也会继续飙升，毕竟大环境好，再加上愚园路成为事实租界。
到了傍晚，陈光良来到金城银行的办事处。
郭德明第一时间上前汇报道：“老板，继续销售了两成，五天时间肯定可以售罄的。”
这是一个好消息，也是一个值得警惕的消息。
好消息是，这个项目稳了！
值得警惕的是，在短短的不到一年时间，愚园路开发出126套，和记378层的住宅。这就相当于在这个区域，足足有378个客户消费一笔昂贵的项目。
如果再开发一个项目，未必能有那么顺利。
另外一方面，此时沪市很多地产公司开始模仿长江地产，也会迅速的去消耗客户群。
当然，沪市整体的地产环境不会出现太大的问题，毕竟资金会大把大把的进入地产行业。
陈光良想的是，明年下半年可以考虑‘售期房’、‘分层售永久房’，这样一来，相当于他手中握有真正的王炸。
毕竟如果让一家人马上拿出4000多大洋很可能，但如果让中产阶级分成两年拿出5000大洋，恐怕不是太大的问题。
“嗯，做完这个项目，我们正好缓缓。”
“好的”
郭德明也知道，长江地产发展太快了，今年就盖了126幢楼房，显然要缓缓了。
实际上，他不知道的是，老板没有打算缓多久，最迟不会超过一年的。
随后。
陈光良看了一下，购入二层、假三层的居多，大概是因为便宜；三层足足比二层贵1100大洋，虽然各方面都更好，例如隐私和安全，但很多人还是要考虑资金的问题。
另外，不少人似乎是准备买下来，作为投资用的，因为陈光良看见老客户。
莫非？
沪市也能掀起一股炒房风？
炒地皮是肯定的，今年各大银行就已经纷纷入局，成立地产信托部，加大资金流向等问题。
两天后的周六。
办公室里，陈光良正在翻阅着‘长江车行’的资产和财务资料。
目前，长江车行一共拥有502辆黄包车，差不多近1500名车夫（除大照会是三班制，其余都是两班制）。
也就是说，从今年5月过后，长江车行还是增加了差不多四十辆的黄包车，而且基本都是‘大照会’车牌。
这些车辆的股东基本都是‘长江车行’、周兴高、李超、何向东等职员和车夫们，陈光良本人倒是没有参加后面四十辆车的集资。
这四十辆大照会的均价，达到了差不多600出头，相当于年回报率在35%以上的样子。
‘长江车行’的资产值增加得最快，去年还只剩下1500大洋，如今资产值已经高达10000以上。主要原因是各项目‘抽成10%’后，抛出开支后，剩余的资金又纷纷投入到购入车辆中‘利滚利’。
陈光良本人在‘长江车行’的每月分红，还是保持在9500大洋（含商品批发的利润）。
另外一方面。
陈光良在‘长江车行’业务的债务，在本月（11月）分红后，就剩下一笔‘4万大洋’的债务以及5000的利息，今年底也就35000元的债务及利息。
他其它的投资，资金都来源于‘长江地产’的今年盈利（约9万大洋），包括‘恒昌车行制造厂’的1.5万首批资金、‘长江出租车’的2万、‘维他奶’的3万建筑费、‘炒地皮’的1万超支资金、‘阳光家园’的陈氏府邸1.2万，基本上地产盈利花的差不多了。
不过长江地产又新接了两个项目——幸福家园二期、金城百货大厦的顾问，相当于明年已经预定十万的利润。
“光良”
“李哥”
陈光良邀请李超在茶几旁坐下，随后陪同他一起喝茶。
自从李超担任交通科的副科长后，车行这边的事情就参与的很少，但总归很熟悉长江车行的业务。
“光良，交通科有意让出最后一个项目的股权，你的意思是？”李超担心陈光良一时半会拿不出钱，故询问道。
陈光良稍微思考一番，便说道：“交通科最后一批的股权，折合大洋是17500大洋，我周转自然是没问题，不过我打算这部分股权让给车夫来筹集，大家不是一直有这个想法么。”
此一时彼一时，这个时候陈光良对于投资黄包车的兴趣欠缺，就打算给车夫们筹资。
李超点点头，说道：“这次筹集的项目，相当于是700一张牌照加一辆车，回本得两年半。对你来说当然不太划算，但对那些车夫来说，是求之不得的。另外，我建议最低持股3，也就是30大洋，减少股东的数目。”
其实沪市作为全国第一经济中心，工业产值高达60%左右，车夫的整体财力、识字率，都远高于全国。
陈光良觉得很有道理，一股两股买进没意思，最低购入三股才行，没钱就去借，谁没有个亲朋好友的。
“行，我尽快安排向东去办，争取尽快搞定。”
这样一来，基本上能达到近1500名车夫有八成持股，也算很不错了。
如今，交通科的股权已经全部收回，但关系依旧还在，毕竟李超升副科长。
除此之外，就至剩下高探长那边还有20辆黄包车的50%股权，这个倒不急赎回。
随后。
陈光良将何向东叫进来交代一番。
何向东开口说道：“上次不是很多人集资，把自己钱存到老板你这里，这下他们若是没钱入伙，难免有些怨言。”
陈光良点点头，手下提醒的对，他当即说道：“那告诉他们现在可以拿回，不过我只能按照银行的利息给他们。”
何向东马上说道：“有利息都不错了，不给利息大家也没有什么意见，毕竟不到期，银行本来就不给利息。”
陈光良很坚持原则的说道：“我这里不一样，还是给大家算，你好好的核算一下，不要把这个事情搞砸。特别是招股入伙一事，要给大家讲明白，避免后续的麻烦。”
“没问题，一定给大家讲明白。”
这些车夫其实挺穷的，一个家庭也就二三十大洋的存款，好一点的有个50大洋，差一点的连二十大洋都没有。
但实际上，沪市的物价是非常低的，甚至在1937年前的这段时间，物价都是非常低的（相对于这个时代）。
追根到底，是这个时代的资本家比较剥削工人，政府不太重视这些人的利益。当然英国工业革命时期，也是一样过来的，社会进步到一定程度，自然就会改善，简单就是先富一批人，再拉动一批人，总比所有人都吃不饱的好。
陈光良并不是站在资本家的角度来看这个问题，而是他前世也有那种感觉——选择去沿海地方打工，比窝在老家，情况好得太多了。
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